Arkiv forskningsprojekt

Workshop om dialog och bottenvåningar – en kort sammanfattning

Deltagarna satt redan runt fyra ”lunchbord”, där diskussionen fortsatte efter de inledande anförandena. De tre frågor som diskuterades här och även lyftes i den stora gruppen var:

  1. Berätta om möjligheter och goda exempel på dialog och/eller användning av bottenvåningar.
  2. Vilka utmaningar och hinder finns i den här utvecklingen?
  3. Hur kan vi arbeta framåt? Eller mer konkret: skulle bottenvåningarna kunna vara ett ”case” att arbeta med i utvecklingen av socialt hållbara stadsdelar. Skulle det vara värdefullt att skapa en Malmömodell?

Samtalen tog snabbt fart. Som exempel på den första frågan, om möjligheter och goda exempel, nämndes bland annat Café Nydala, som fått viss hyresreducering för att de ansågs vara en ankarhyresgäst och därmed bidra till platsen.

Kedja för coworking
Någon annan nämnde att det i Norge finns en kedja eller ett nätverk av coworking-platser, där det är möjligt att teckna ett abonnemang och därmed få ett ”kontorsbidrag” från sin arbetsgivare. I och med att kedjan består av flera coworking-platser kunde de som tecknat abonnemang välja mellan ett antal olika arbetsplatser.

I en annan grupp diskuterades möjligheten att bilda en samfällighet eller ett speciellt bolag, där fler skulle kunna gå ihop om ägandet av bottenvåningar. Vi fick också veta lite mer om hur Föreningscenter Nobelvägen 21 fungerar, där ett antal föreningar gått samman i en paraplyorganisation.

Därefter diskuterades utmaningar och hinder. Här lyftes till exempel hindret (eller myten?) att det inte går att sänka hyran, momsfrågan, lagstiftningens stelhet och myndigheters långa handläggningstider, bristen på engagemang samt slutligen den eviga frågan om läge, läge, läge.

Samfällighet eller stiftelse?
I den avslutande diskussionen kom en rad frågor upp. Någon grupp borrade ner sig i frågan ifall samfällighetslösningen var bra eller inte samt vilka utmaningar som fanns med den. En annan grupp lyfte en stiftelselösning. Ytterligare andra pratade om att det ofta är stor skillnad om det är en bostadsrättsförening eller ett fastighetsbolag som äger bottenvåningarna.

En fastighetsägare sa så här:

– Vi vill ha verksamheter som skapar flöden, men vi har ju inte alltid lyxen att välja. Som jag ser det har fastighetsägare ett stort ansvar för att skapa samhället. Vi har haft många diskussioner om vad bottenvåningar ska fyllas med och här gäller det att vara lyhörd. Men ibland är det svårt att uppfylla de önskemål vi får.

Frågan om att ”rätt hyresgäster” i bottenvåningarna kan bidra till att öka en fastighets värde eller inte lyftes på nytt. Exemplet Beyond Us i Malmö beskrevs kort. Detta var ett pop-up-test som Vasakronan genomförde, för att göra platsen (Södertull) mer attraktiv och för att det skulle bli lättare att hyra ut kontorsytorna i fastigheten. I denna satsning blev Beyond Us en slags ambassadör. ”Om ingen vill flytta in i en lokal så får vi kanske betala för att en viss aktör gör det. Det handlar om att sälja en vision och att vara engagerad”, sa Vasakronans representant.

Vikten av engagemang
Många höll med om vikten av engagemang. Och någon poängterade att det är viktigt med engagemang som kommer underifrån, att det är äkta och trovärdigt samt att det växer fram organiskt. I de lägena går det ofta att skapa något kreativt, ansåg någon annan. Som exempel nämndes Brandstationen och Oceanhamnen i Helsingborg samt Universitetsholmen och Media Evolution i Malmö.

Martin Grander från Malmö universitet fick slutordet:

– När det gäller frågan om vi skulle skapa en Malmömodell eller inte så skulle vi till exempel kunna studera ett case där det inte har fungerat med bottenvåningar och ett annat där det har lyckats. Då kan vår roll på universitetet vara att kartlägga, sammanställa och analysera det material som samlas in.

Känner du att det här låter som spännande diskussioner? Vill du delta i forskningsprojektets fortsättning? Hör i så fall av dig till: caroline.wigren@mau.se

Kunskap som konkurrensfördel i fastighetsföretagandet

Sofia Pemsel, doktorand LTH

Gunnar Blomé, doktorand, Malmö högskola

Syftet med studien är att studera hur kunskap bidrar till värdehöjande aktiviteter i fastighetsföretag. Målsättningen var att skapa förståelse för hur aktiviteter för att främja kunskapsspridning uppfattas i fastighetsbolagen samt vad som motiverar individer att dela med sig av sin kunskap. En första fråga är varför man bör dela med sig av sin kunskap? På den frågan finns det egentligen fyra olika svar beroende på personlighet: vad som är mitt är ditt (man ser alltså sin egen kunskap som något naturligt att dela med sig utav till sina kollegier), man får ersättning för att dela med sig, moralisk vilja till jämställdhet och dela med sig till personer av högre rang.

För att undersöka detta genomfördes en enkätundersökning med 16 frågor som skickades ut till 140 företag där 71 valde att svara på enkäten. Ur studien kunde Sofia och Gunnar konstatera att respondenterna ansåg sig ha tillräcklig kunskap om tekniken i sina fastigheter samt om sina kunder. Däremot kunde de själva konstatera att de hade brister avseende ledarskap och grupprocesser. Studien kunde även visa att de former för kunskapsspridning som främst användes i företagen var telefon och möten. Däremot så användes mentorskap, utvärderingar, benchmarking, policydokument och guidelines i mindre utsträckning för detta. Det som främst motiverade respondenterna till kunskapsspridning var för att kunna göra ett bra jobb

samt för att få möjlighet att göra mer utmanande saker i framtiden. Anmärkningsvärt här är att ingen svarade att möjlighet till högre län eller liknande påverkade deras beslut. Den nytta som respondenterna framförallt såg med att arbeta med kunskapsspridning var att företaget kan spara pengar. 44% av respondenterna svarade att de trodde på ökade kostnader för företaget på grund av bristande kunskapsspridning.

De slutsatser som kan dras av studien är att framförallt:

  1. Företagen behöver matcha kunskapstypen med adekvata kunskapsspridningsaktiviteter.
  2. Företagen kan tjäna pengar på att använda bättre anpassade incitament för kunskapsspridning.
  3. Om 1 & 2 görs kan detta troligtvis minska de ökade kostnaderna.

Individuell mätning och debitering

Simon Siggelsten, doktorand LTH & Malmö högskola

Alla medlemsstater i EU ska presentera nationella handlingsplaner för en effektiv slutanvändning av energi och energitjänster, enligt EG-direktivet 2006/32/EG. EG-direktivet riktas mot all energianvändning inom berörda länder, men då bostadssektorn står för 41 procent av energianvändningen i Europa så är arbetet med att energieffektivisera bostadssektorn av stor vikt.

Det finns flera olika möjliga åtgärder för att energieffektivisera fastigheter inom bostadssektorn, som till exempel tilläggsisolering, byte till energieffektivare fönster och effektivare uppvärmningssystem. Men brukarna av fastigheterna påverkar också en stor del av fastigheternas totala energianvändning. Ett verktyg för att tillsammans med brukarna få ner energianvändningen i bostadsbeståndet kan vara individuell mätning och debitering av värme och vatten (IMD). Tidigare studier av IMD visar på en energibesparing på mellan 10?20 procent för värme och mellan 15?30 procent för varmvatten. Det är främst i Tyskland, Danmark och Schweiz som värme och vatten mäts individuellt i flerbostadshus. I Sverige finns IMD installerat i 1,2 procent av totalt 2,4 miljoner lägenheter och då främst hos kommunala fastighetsbolag. Det har skett en ökning av installationer i Sverige på senare år främst på grund av ökad miljömedvetenhet och utvecklingen av billigare och bättre komponenter. Undersökningar visar dock att IMD inte alltid är ekonomiskt lönsamt för fastighetsägarna, beroende på installationskostnader och energibesparingens storlek. Dessutom har dagens tillgängliga tekniker för att individuellt mäta värmen stora brister.

Det finns begränsat med forskning om hur hyresgäster och fastighetsägare upplever IMD och hur de påverkas av bristerna i mätningarna, vilket jag vill undersöka med min forskning. I Eslöv har 80 intervjuer genomförts. Intervjuerna gjordes hemma hos varje enskild hyresgäst. Även en enkät skickades ut till 1 800 hyresgäster i Helsingborg, med 692 svarande. Intervjuerna genomfördes under oktober 2008 och enkäten skickades ut under november 2008.

Resultaten av intervjuerna visar att många är irriterade på de individuella mätningarna, men många hyresgäster har också missförstått hur mättekniken fungerar. Samtidigt anser majoriteten av alla hyresgäster att de endast har fått lite eller ingen information från fastighetsägaren om mätningarna. Majoriteten av alla svarande anser också att de som har en högre temperatur i sin lägenhet ska betala mer än de som har lägre temperatur, vilket indikerar på ett visst behov av IMD. Men, för att komma ifrån irritationen runt IMD, så tror jag att mätteknikerna måste förbättras avsevärt samt att informationsmängden till hyresgästerna ökas.

Perspektiv på fastigheter

Perspektiv på Fastigheter finns att beställa via universitetslektor Helena Bohman helena.bohman@mah.se

Fastigheter upplevs inte som den hetaste av branscher. Trots det ibland svala intresset är fastighetsbranschen ända en viktig faktor i samhället: vi ska alla ha någonstans att bo och stora värden finns placerade i tomter och byggnader. Det är också ett internationellt etablerat forskningsfält. Det finns alltså all anledning att branschen får den uppmärksamhet den förtjänar. Det är utgångspunkter för denna antologi skriven av forskare vid Enheten för fastighetsvetenskap vid Urbana studier. Fastighetsvetenskap är ett tvärvetenskapligt ämne: ekonomi, juridik, teknik. liksom beteende- och samhällsvetenskap finns representerade. I denna antologi vill vi lyfta fram ämnets bredd utifrån fyra teman. En marknad i förändring speglar såväl politiska som ekonomiska drivkrafter, medan Ökat fokus på miljö visar hur miljöaspekter blir alltmer centrala för fastighetsmarknadens utveckling. Temat Företagen fokuserar på företagen utifrån strategiska perspektiv såväl som genusperspektiv. Internationell utblick får avsluta som en påminnelse om att mycket av det som sker på den svenska marknaden är en den lav en global ekonomi.