Den 29 februari var vi många som samlades på årets första frukostmöte, för att höra mer om läget på fastighetsmarknaden. Per Wieslander från SVEFA och Fredrik Dackheden från Catella gav oss sin syn på dagsläget samt vad vi kan förvänta oss av 2024.
Per Wieslander inledde med att konstatera att transaktionsvolymen under 2023 låg på 95 miljarder. 2022 var den siffran drygt dubbelt så stort, hela 195 miljarder kronor.
– Frågan är ju om 2023 var ett dåligt år eller om 2022 var ovanligt bra? Och svaret är väl lite både och. Fastighetsmarknaden var i topp 2021, fortsatt bra under 2022 medan 2023 var ett dåligt år omsättningsmässigt. Sviterna av covid, den ryska invasionen av Ukraina och framför allt räntehöjningar är några av förklaringarna till detta, sa han.
Marknaden stod ändå inte helt stilla 2023, eftersom omsättningen ändå var 95 miljarder. Det som framför allt såldes var inom kontor, industri och logistik, medan bostadsmarknaden dippade. De flesta försäljningarna under 2023 skedde i Stockholm och Göteborg, medan det gick betydligt sämre i Skåne.
Flera förklaringar
– Att 2023 såg ut som det gjorde har många förklaringar. Flera parametrar har påverkat; när det gäller bostadsmarknaden har bland annat det statliga investeringsstödet tagits bort. Lokalsidan påverkades av förändrade kontorsvanor och ändrade handelsmönster. Rent allmänt påverkade även räntehöjningarna, svårigheterna att finansiera köp samt dyrare el och värme och en i princip avstannad nyproduktion, sa Per.
Avslutningsvis beskrev han ortsprismetoden och gav oss en bild av hur SVEFA arbetat under det speciella året 2023.
– Vi arbetade mycket med transaktionsanalyser och lyssnade in intryck från kollegor och kunder. En del menar att det är världens enklaste jobb att vara värderare, för vi ska ju bara spegla marknaden. Men när det inte längre finns en stor marknad att spegla så får man mer noggrant granska de försäljningar som ändå skett, vilket vi har en bra metodik för att göra, avslutade Per.
Morgonens andra talare var den hastigt inkallade Fredrik Dackheden, eftersom Mikael Stellinger blivit sjuk. Fredrik klarade inhoppet med glans. Hans bild av 2023 var i mycket densamma som Pers, men han gav oss en del nya vinklar.
Nådde sin botten
– Hösten 2021 låg fastighetsmarknaden på någon slags topp medan den två år senare, i oktober 2023, nådde sin botten. Att marknaden låste sig i höstas kan enkelt förklaras med den förändrade räntemarknaden och att det blivit väldigt dyrt att låna pengar, sa han och fortsatte:
– Många noterade bolag har använt latent skatt lite som ett gummiband, men många börjar nu skriva ned och sänka värdet på sina fastigheter. När värderingarna sjunker närmar vi oss marknaden och därmed lägen för försäljning. Under 2023 har de noterade bolagen knappt handlat alls, medan de onoterade bolagen har handlat mer.
Avslutningsvis blickade Fredrik framåt. Han menade bland annat att räntetoppen nu är nådd, att långräntan har brutit sin trend och att de korta räntorna förväntas falla i vår. Han trodde dock att det skulle vara fortsatt tufft att låna pengar under 2024, men att detta kan komma att förbättras i takt med sjunkande räntor.
Tydliga tecken på ljusare framtid
– 2024 kommer att vara utmanande, men vi ser tydliga tecken på en ljusare framtid. Förhoppningen är att proppen snart går ur. Vi ser fler strukturerade försäljningsprocesser i år jämfört med 2023, vilket är ett skifte, avslutade Fredrik.
Publiken hade många frågor och en av dem handlade om vad vi har lärt oss de senaste åren.
– Det vi bland annat lärde oss under pandemin var att trots att den hände väldigt plötsligt så var vi ändå snabbt på fötter när det var över. Vid akuta situationer kan vi hantera situationen bra medan vi är klart sämre på att hantera mer långsiktiga utmaningar, som klimatfrågan, sa Per Wieslander.
– Jag tror att många bolag har blivit påminda om att räntan inte är konstant. Jag tror att många kommer att se över sina finansieringspolicys och blir mer robusta framåt, sa Fredrik Dackheden.
/Lotta Solding