Hur fastigheter värderas är inte enbart en fråga för fastighetsvärderare, utan får också konsekvenser för bostadspolitiken. Dessutom behövs en ökad kunskap om hur redovisningslagar stiftas på EU-nivå. Det är två av slutsatserna i Stig Westerdahls nya bok Det självspelande pianot. Kalkylerna och kapitalet som skapar Sveriges bostadskris.
– Frågor som rör bostäders värdering måste upp på en politisk nivå. Bostaden är en rättighet enligt grundlagen och ställningstaganden i bostadsfrågor bör därför vara värderingsbaserade. Inga kalkyler kan ersätta politiska värderingar, säger Stig Westerdahl.
I dag värderas fastigheter utifrån faktorer som läge och standard. Enkelt uttryckt innebär det att om du bygger en fastighet på ett ”sämre läge” kan dess värde komma att understiga byggkostnaderna. Att det är så här beror delvis på att en EU-lag ändrades 2005, då det beslutades att fastigheter skulle värderas enligt ”verkligt värde”.
– Den nya lagen gjorde bland annat att de allmännyttiga bostadsbolagen tvingades ändra sitt arbetssätt. Lagändringen har haft stor påverkan på vad, var och hur de bygger. Allmännyttan borde få en mer självständig roll; de ska inte behöva följa samma redovisningsregler som privata aktörer, vilket de gör sedan 2011, säger Stig Westerdahl.
Victoria Park och Herrgården
Lagen från 2005 har självklart påverkat fastighetsbranschen i sin helhet och även dess investerare. I sin bok beskriver Stig bland annat när bolaget Victoria Park köpte området Herrgården, på Rosengård i Malmö. Fastigheterna var i ett dåligt skick och i stort behov av renovering.
– Victoria Park var tidigt ute med att köpa och renovera fastigheter, för att höja värdet på fastigheterna. Detta lockade investerare att köpa aktier i bolaget, vilket fick aktiekurserna att stiga. Med mer pengar i bolaget kunde Victoria Park köpa och renovera ännu fler fastigheter. Bolagets agerande i Herrgården blev också lite av en ögonöppnare för företaget Blackstone, som började bli synliga i Sverige runt 2014, säger han.
Att revisorer och mäklare gör uppskattningar och värderingar är ingen nyhet, utan snarare praxis. Det Stig vill sätta fingret på är snarare att företeelsen är relativt ny inom bostads- och fastighetsmarknaden samt att de värderande yrkeskårerna utgör lite av en dold beslutsmakt. Tilltron till fastighetsvärderare är stor.
Synliggöra strukturer
– Deras agerande har konsekvenser för vad som byggs, vilken typ av fastighetsägande vi får samt vad som renoveras och vilka som har råd att bo kvar. Det är det jag vill synliggöra med boken, säger han.
Stig Westerdahl menar vidare att det finns ytterligare en nivå att granska, nämligen hur EU-lagarna lagarna stiftas. När det gäller själva lagstiftandet har EU-kommissionen överlåtit en stor del av lagstiftandet åt redovisnings- och revisionsföretag. Sedan den nya lagen trädde i kraft 2005 lämnar den privata organisationen bakom International Financial Reporting Standards in lagförslag till den politiska församlingen, som de sedan kan godta eller förkasta.
– EU-kommissionen har alltså inga möjligheter att tycka till om enskilda formuleringar eller delförslag. Det här är vad jag skulle kalla en privatiserad lagstiftning, säger han.
Vem ska läsa din bok?
– Jag hoppas att både bostadspolitiker och en intresserad allmänhet ska läsa den. Det hade också varit väldigt roligt om den blev en lärobok, avslutar Stig Westerdahl.
Fakta
Här kan du läsa mer och beställa boken Det självspelande pianot. Kalkylerna och kapitalet som skapar Sveriges bostadskris.
/Lotta Solding