Den 9 – 10 maj arrangerade Malmö universitet den åttonde upplagan av Malmö Real Estate Research Conference. Ett nittiotal internationella forskare, med fokus på fastighetsrelaterade frågor, diskuterade under två dagar pågående forskning och aktuella frågeställningar.
Liv Osland, Western Norway University
Konferensen öppnades av Magnus Nilsson, prodekan vid Fakulteten för kultur och samhälle. Magnus påminde om att konferensen en gång startade som en liten workshop för doktorander och sedan dess har vuxit betydligt.
Sedan var det plats på scenen för konferensens key-note-speaker: Liv Osland, professor i samhällsekonomi vid Western Norway University of Applied Sciences. Hon berättade om forskning som hon och några kollegor utfört rörande husprisers geografiska variation. Inledningsvis beskrev hon den norska bostadsmarknaden lite kort och berättade sedan att prisutvecklingen varierar mellan de nordiska länderna. Sedan 2010 har huspriserna ökat mest i Sverige, tätt följt av Norge, med högst priser i storstäderna.
Real Estate Research Conference 9-10 maj
– Stavanger hade dock en sämre prisutveckling under några år, ungefär parallellt med att oljepriserna sjönk. Den norska oljestaden hamnade i vad vi kan kalla en ”oljeprischock”. I takt med att arbetslösheten steg så föll huspriserna. Värt att notera är att de flesta som arbetar inom oljebranschen är koncentrerade runt Stavanger och i sydvästra Norge, sa Liv Osland
Vad påverkar huspriser?
De här händelserna är en av flera anledningar till att Liv Osland och hennes kollegor menar att det är viktigt att studera sammanhanget mellan bostadspriser och arbetsmarknaden: Vad påverkar vad och vilken roll har huspriserna i en händelse som den i Stavanger, med stor arbetslöshet som följd?
– Vi ville hitta en generell jämviktsmodell och se hur vi skulle kunna få in husmarknaden och huspriserna i dessa modeller. Vi ville bland annat ta reda på i hur stor grad höga eller låga huspriser påverkar hur människor flyttar och rör sig. Vi funderade även på hur och om investeringar inom transportsektorn kunde påverka och få människor att flytta och om de regionala skillnaderna kunde bidra till att dämpa den pågående centraliseringen, sa hon och förtydliga
– Vi ville veta vilka strukturella systematiska förklaringar det går att se i de regionala variationerna. Nästa steg blev att fundera över hur man gör en sådan här modell; en modell som visar sambandet mellan huspriser och tillgången till jobb. Vi var också intresserade av hur avståndet och restiden till ett jobb spelade in.
Närhet till staden och jobben
Bland de slutsatser forskarna drog var att närheten till ett storstadsområde (en ”urban attraktion”) och hög tillgänglighet till arbetsmarknaden var de två regionala faktorer som påverkade huspriserna mest. Ju närmare staden eller regionens centrum samt städer med en bra arbetsmarknad, desto högre huspriser, enkelt uttryckt.
– Vi såg också att påverkan på huspriserna varierade mellan olika zoner eller typer av bostadsområden. Intressant att notera var också att när arbetslösheten ökar lokalt så påverkar det huspriserna mer än när arbetslösheten sjunker. Dessutom konstaterade vi att våra resultat från den här specifika regionen var överförbara till andra norska regioner och delvis även till regioner i andra länder.
Större effekt i glesbygd
De norska forskarna funderade därefter över hur modellen skulle kunna användas i andra sammanhang. De ville bland annat veta i vilken mån huspriserna påverkas om jobbens lokalisering ändras och hur detta såg ut i olika typer av bostadsområden.
– Vi konstaterade bland annat att om en arbetsplats flyttas till ett glesbygdsområde så höjs huspriserna där. Dessa priser riskerar också att sjunka om företaget flyttar därifrån. Om företagen däremot flyttar till mer centrala lägen så är effekten mer marginell på huspriserna. Effekterna på bostadspriser är alltså större i glesbygd än i städer och effekten av negativa händelser eller ”chocker” är större än effekterna av positiva händelser, avslutade Liv Osland.
/Lotta Solding